3. Hukuk Dairesi Kararı: Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde İşlem Temelinin Çökmesi ve Uyarlama Şartları

Karar incelemesi

Uyuşmazlık ve istem

Uyuşmazlık konusu olayda, taşınmazı sonradan edinen davacı yeni malik, ekonomik kriz ve işlem temelinin çökmesi gerekçelerine dayanarak kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiştir. Davacı taraf, mevcut kira bedelinin günün ekonomik koşulları karşısında aşırı düşük kaldığını ve edimler arasındaki dengenin bozulduğunu iddia etmiştir. Bu doğrultuda, aylık 250 TL olan kira bedelinin 07/05/2013 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere net 5.000 TL olarak güncellenmesi ve uyarlanması istenmiştir.

Mahkemenin gerekçesi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin çekilmez hale gelmesi durumunda tarafların her zaman uyarlama davası açabileceğini belirtmiştir. Mahkemece yüzeysel değerlendirmelerle karar verilemeyeceği, konusunda uzman üç kişilik bilirkişi kurulunun oluşturulması gerektiği vurgulanmıştır. Yapılacak incelemede kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını etkileyecek imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira bedelleri, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar ayrıntılı şekilde ele alınmalıdır. Söz konusu somut veriler ışığında, işlem temelinin çöküp çökmediği tespit edilerek edimler arasındaki dengesizlik giderilecek şekilde bir karar verilmesi gerektiğinden eksik incelemeyle kurulan hüküm doğru görülmemiştir.

Kararın açıkladığı hukuki ayrım

Karar uyarınca, uzun süreli kira ilişkilerinde olağanüstü durumların ortaya çıkması ve işlem temelinin çökmesi hâlinde sözleşmeye bağlılık ilkesi esnetilerek uyarlama talep edilebilir. Uyarlama hakkaniyet ilkesi çerçevesinde yapılırken sadece basit enflasyon veya endeksler üzerinden değil, kiralananın konumu, imar durumundaki olağanüstü gelişmeler, emsal kira bedelleri ve amortisman giderleri bütüncül bir yaklaşımla değerlendirilmelidir. Bu ilkeler doğrultusunda yapılacak inceleme, sözleşmenin çekilmez hâle gelip gelmediğini ve edimler arasındaki dengenin objektif kriterlerle yeniden kurulmasını sağlar.

Kararın sonucu

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, açıklanan hukuki ve somut gerekçelerle yerel mahkeme hükmünün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davacı yararına bozulmasına karar vermiştir. Kararda ayrıca peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici 3. maddesi atfıyla 1086 sayılı HUMK'nun 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 09/10/2019 tarihinde oy birliğiyle karar verilmiştir.

Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 09/10/2019 gününde oy birliğiyle karar verildi.

Bu yayın, 09.10.2019 tarihli kararın kaynak metnine dayanan bir incelemedir. Kararın kesinleştiği veya aynı sonucun başka uyuşmazlıklarda uygulanacağı varsayılmamıştır. Güncel mevzuat ve somut olay ayrıca değerlendirilmelidir.