Hukuk Genel Kurulu: Kira Tespiti ve Kira Uyarlanması Davalarının Niteliği ve Şartları

Karar incelemesi

Uyuşmazlık ve istem

Davacı vekili, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde belirlenen aylık kira bedelinin aradan geçen uzun süre içinde tüm ekonomik değerler dikkate alındığında rayice göre düşük kaldığını ileri sürmüştür. Davacı, bu gerekçeyle kira bedelinin 15.05.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere net 7.500 TL olarak uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir. İlk derece mahkemesince davanın kısmen kabulü ile kira bedelinin 15.05.2014 tarihinden itibaren aylık net 6.000 TL olarak tespitine karar verilmesi üzerine karar temyiz edilmiştir. Özel Dairenin bozma kararı sonrasında yerel mahkeme, Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesindeki aşırı ifa güçlüğü kurallarının uygulanamayacağını belirterek direnmiştir.

Mahkemenin gerekçesi

Hukuk Genel Kurulu tarafından yapılan incelemede, dava dilekçesindeki açıklamalar ve talep içeriği doğrultusunda davanın kira bedelinin tespiti davası değil, sözleşmenin uyarlanması davası olduğu kabul edilmiştir. Kira bedelinin tespiti davaları kamu düzenine ilişkin olup kendine özgü yöntemleri bulunurken, uyarlama davaları Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü müessesesine dayanmaktadır. Uyarlama davaları doğası gereği açıldığı tarihten itibaren derhal etkili olan davalardır ve bu nedenle dava tarihinden önceki bir dönem için uyarlama istenmesi hukuken mümkün değildir. İlk derece mahkemesinin, davacının açıkça uyarlama talep etmesine rağmen uyuşmazlığı tespit davası gibi değerlendirerek geçmişe etkili olacak şekilde kira bedeli belirlemesi usul ve yasaya aykırı bulunmuştur.

Kararın açıkladığı hukuki ayrım

Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durumların ortaya çıkması halinde borçlu sözleşmenin uyarlanmasını isteyebilir. Hukuk Genel Kurulu kararı uyarınca, davanın nitelendirilmesinde davacının dilekçesindeki anlatım ve dayandığı hukuki sebepler esas alınmalıdır. Kira tespiti davası ile uyarlama davası arasındaki temel fark, uyarlamanın geçmişe dönük olarak değil, davanın açıldığı tarihten itibaren ileriye etkili sonuç doğurmasıdır. Hak ve nesafet uygulamaları ile kira tespiti kuralları, niteliği itibarıyla uyarlama davası olan uyuşmazlıklarda doğrudan uygulanamaz.

Kararın sonucu

Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken yerel mahkemece direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırı görülmüştür. Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararı bozulmuştur. İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine ve kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere oy birliğiyle karar verilmiştir.

Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı, 6217 sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,

Bu yayın, 05.10.2022 tarihli kararın kaynak metnine dayanan bir incelemedir. Kararın kesinleştiği veya aynı sonucun başka uyuşmazlıklarda uygulanacağı varsayılmamıştır. Güncel mevzuat ve somut olay ayrıca değerlendirilmelidir.