Yargıtay 15. Hukuk Dairesi: Arsa Payı Devrinde Yüklenicinin Sonradan Üstlendiği Tazminat Sorumluluğu

Karar incelemesi

Uyuşmazlık ve istem

Uyuşmazlık, arsa sahibinden tapuda pay devralan davacı alıcının, bağımsız bölümün zamanında teslim edilmemesi nedeniyle hem satıcı arsa sahibinden hem de yüklenici kooperatiften gecikme tazminatı talep edip edemeyeceği noktasında toplanmaktadır. Davacı, mülkiyeti devralmasına rağmen inşaatın tamamlanmadığını ileri sürerek tazminat istemiş; mahkemece taleplerin bir kısmı kabul edilmiştir. Temel hukuki sorun, sözleşmede kesin vade bulunmaması durumunda temerrüt şartlarının oluşup oluşmadığı ve yüklenicinin arsa sahibiyle yaptığı sonraki tarihli sözleşmenin üçüncü kişi olan davacıya hak sağlayıp sağlamayacağıdır.

Mahkemenin gerekçesi

Mahkemece yapılan incelemede, davacı ile satıcı arsa sahibi arasındaki ilişkide teslim için kesin bir vade kararlaştırılmadığı saptanmıştır. 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 106/I. maddesi uyarınca, kesin vade olmayan durumlarda borçlunun temerrüde düşürülmesi için uygun bir süre verilerek ihtar çekilmesi zorunludur. Davacı tarafından böyle bir ihtar yapılmadığından satıcı arsa sahibinin tazminat sorumluluğu doğmamıştır. Ancak davalı yüklenici kooperatif yönünden durum farklıdır; yüklenici, arsa sahibi ile 14.11.2006 tarihinde yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle, arsa sahibinin edimlerini davacı alıcıya karşı da yerine getirmeyi açıkça üstlenmiştir. Bu taahhüt, yükleniciyi sözleşme tarihinden itibaren davacıya karşı doğrudan sorumlu hale getirmiştir. Dolayısıyla yüklenici, bu özel taahhüdü nedeniyle sözleşme sonrasındaki gecikme döneminden sorumlu tutulmalıdır.

Kararın açıkladığı hukuki ayrım

İnşaat hukukunda, arsa payı devralan üçüncü kişilerin gecikme tazminatı hakları, borçlunun temerrüde düşürülme koşullarına bağlıdır. Sözleşmede kesin vade yoksa ihtar şartı aranırken, yüklenicinin arsa sahibiyle yaptığı sonraki bir sözleşme ile üçüncü kişilere karşı sorumluluğu üstlenmesi, bu üçüncü kişiye doğrudan talep hakkı veren yeni bir hukuki zemin oluşturur. Bu durumda tazminat sorumluluğu, yüklenicinin bu taahhüdü üstlendiği sözleşme tarihinden itibaren başlar. Borçlar Kanunu'nun temerrüde ilişkin genel kuralları, taraflar arasındaki bu özel taahhütler ve sözleşme serbestisi çerçevesinde yorumlanmalıdır.

Kararın sonucu

Yargıtay, davalı kooperatifin tüm temyiz itirazlarını reddetmiş; davacı ve davalı arsa sahibinin diğer itirazlarını reddederek, hükmün belirtilen gerekçelerle davalı arsa sahibi ve davacı yararına bozulmasına karar vermiştir. Fazla alınan temyiz peşin harçlarının istek halinde iadesine ve bakiye harcın yükleniciden tahsiline hükmedilmiştir.

fazla alınan temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz eden davacı ile davalı ...'e geri verilmesine, 05.11.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Bu yayın, 05.11.2012 tarihli kararın kaynak metnine dayanan bir incelemedir. Kararın kesinleştiği veya aynı sonucun başka uyuşmazlıklarda uygulanacağı varsayılmamıştır. Güncel mevzuat ve somut olay ayrıca değerlendirilmelidir.